99% из Вас не кликнут на этот банер!!!
Поиск на сайте: 

  Недвижимость в Москве и подмосковье. Универсальная поисковая система недвижимости. Самая последняя информация по недвижимости в Москве и Московской области. Real EstateОбратная связьКарта сайтаПоиск по сайту

Имя пользователя:    Пароль:    Сохранить пароль     Регистрация

Меню навигации
 
 » Статьи
 » Статистика
Наша кнопка (разместить)
 
Недвижимость в Москве и подмосковье. Универсальная поисковая система недвижимости. Самая последняя информация по недвижимости в Москве и Московской области. Real Estate
Голосование
 

За сколько вы снимаете квартиру?

200 - 300

300 - 400

400 - 600

более 600

не снимаю - собственник



 .
 

Сэкономил на риэлтерах кучу денег
 
Сэкономил на риэлтерах кучу денег
Denis 14.09.2005

Год назад мне удалось самостоятельно продать свою "двушку" и купить "трешку" в новостройке без каких-либо посредников (заплатив лишь 300 рублей юристу).



Скажу сразу, изначально я не питал никаких негативных чувств к риэлтерам и планировал провести обе операции (и продажу старой квартиры и приобретение новой) через какое-нибудь агентство недвижимости (далее АН). Но обстоятельства оказались сильнее моих намерений.

Параллельно со мной двое моих коллег также занимались приобретением жилья (через разные АН), так что я обоснованно могу свой опыт рассматривать лишь как частный случай общих правил. Мои коллеги действовали через АН. Я же учился на их ошибках и действовал самостоятельно.



Давайте рассмотрим реальное рекламное предложение одной риэлтерской фирмы – мы можем смело рассматривать его как типовое, поскольку в 95% случаев прочие агентства оперируют той же лексикой и прибегают к тем же аргументам.


"Эксклюзивный договор заключается между собственником жилья и агентством недвижимости "ХХХ" при продаже (обмене) жилья. Собственник жилья делегирует АН "ХХХ" эксклюзивность прав, а взамен получает эксклюзивное обслуживание." Однако… Три раза употребить производное от "эксклюзива" в рамках двух предложений? Сразу почему-то вспомнилось едкое замечание Бродского о том, что зло – плохой стилист. Ну да бог с ней, со стилистикой. Внимательно изучив данный договор, Вы поймете, что в переводе с риэлтерского на человеческий он означает полную Вашу зависимость от АН, и никакой ответственности с их стороны.

К примеру, одна из моих коллег составила договор на покупку новостройки, который гарантировал ей подбор и проверку застройщика, приобретение квартиры в определенном доме, по определенной цене и на конкретном (3-ем) этаже. Оплата данных услуг (не входящая в стоимость квартиры) составила 50 000 рублей. Подбор был произведен, номер квартиры был закреплен в предварительном договоре, НО… через неделю ей позвонили, и сообщили, что данная квартира снята с продажи.



На вопрос о том, что же произошло, девушка-оператор простодушно ответила, что просто нашелся клиент, который предложил за данную квартиру больше!


За что же были уплачены немалые деньги? Где же, извините, обещанная "эксклюзивность"? Конечно, скажете Вы, не надо было подписывать этот липовый договор, не налагающий на АН никакой ответственности. Но большинство клиентов и обращаются к риэлтерам потому, что не разбираются в юридических тонкостях и платят они как раз за честность и безопасность!



Вернемся к реальному рекламному объявлению одного из АН:


"Продажа (обмен) жилья – это достаточно сложная процедура, которая требует знания юридических и налоговых вопросов. Необходимо также знать точную стоимость квартиры и отлично ориентироваться в ценах на рынке недвижимости. Необходимо проводить поиск и переговоры с потенциальными покупателями. И наконец, оформление большого количества бумаг, очереди: Поручите все это нашему риэлтору, который профессионально решит все эти вопросы. Заключая договор, Вы получаете защиту ваших правовых и финансовых интересов."

На мой взгляд, риэлтеры производят подмену понятий, чтобы подвести клиента к нужному для себя выводу – самому клиенту данная операция не по силам. Продажа жилья операция, скорее, трудоемкая, чем сложная и вполне по силам каждому. Поэтому применяйте известное правило – разбивайте большую сложную задачу на части, решайте их по очереди и все у Вас получится!



Итак, вначале мне необходимо было продать свою двушку. Данный процесс мы можем условно поделить на три части:


а) сбор документов;
б) поиск покупателя;
в) собственно купля-продажа, включающая передачу денег и оформление документов.

С чего же начать? Начал я с похода в местное отделение Регистрационной палаты. На информационном стенде Вы обязательно найдете список всех документов, необходимых для осуществления сделки купли-продажи. В случае наиболее часто встречающегося договора купли-продажи необходимы следующие документы:

- Правоустанавливающий договор на квартиру (договор купли-продажи, лист приватизации, и т.д.)
- технический паспорт (получаемый в БТИ)
- справка БТИ (об отсутствии обременений по данной квартире);
- выписка из домовой книги (из ЖЭК)
- копия финансового лицевого счета
- справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
- разрешение на продажу от супруга (если квартира была приобретена в период брака);
- разрешение органов опеки (если сособственниками являются несовершеннолетние или последние прописанные на момент продажи в квартире).



Испугавшись длинного списка я немедленно позвонил в одно из АН, и спросил – сколько же будет стоить сбор всех документов силами АН.


Но, к своему удивлению, узнал, что в связи с тяжким наследием советской еще бюрократии, мне в любом случае предстоит почти все эти бумаги оформлять самому. Ладно, подумал я, на этом этапе обойдемся без АН. Я заказал техника в БТИ и через положенное время получил там техпаспорт вместе с справкой по обременениям. В ЖЭКе я получил выписку из домовой книги о прописанных в квартире людях (обязательным условием для этого является оплата всех коммунальных услуг по текущий месяц включительно). Съездил в "ГазСервис" и получил справку об отсутствии платежей за газ. Плюс справка об отсутствии задолженности за телефон.



Эти операции оказались самыми время- и трудозатратными, но вовсе не сложными. Кстати, справки об отсутствии долгов за газ, телефон и электроэнергию при официальной регистрации сделки не пригодились – они представляют интерес исключительно для покупателя.


В приведенной цитате из рекламного объявления упомянуто якобы необходимое знание налоговых вопросов, помочь в решении которых якобы могут только риэлторы. До сих пор меня мучает вопрос – что же имелось в виду? Вряд ли это вопросы получения социального налогового вычета на приобретение жилья, так как, в любом случае, с Вашей налоговой Вам придется иметь дело самостоятельно.

Скорее всего, имеется в виду следующий аспект: покупателю следует потребовать у продавца квитанции об оплате налога на недвижимость, включая соответствующую часть текущего года. Впрочем, стоит заметить, что данный аспект опять же никого из официальных лиц не заинтересовал. Нотариально заверенное разрешение на продажу от супруга мне не потребовалось – квартира была приватизирована до брака. Необходимость разрешения органов опеки я обошел, выписав ребенка и прописав его по месту прописки супруги, у бабушки. Итак, первый этап был успешно завершен.



Настал этап поиска покупателя. Я опять попытался обратиться в АН, где узнал, что за организацию сделки я должен буду заплатить 5% от стоимости квартиры.


Заметьте, не фиксированная сумма за определенный набор операций, который в принципе един и для крохотной "малосемейки" и для элитной недвижимости, а процент от стоимости. Правильно, чем богаче человек, тем больше можно с него взять! (Вы еще помните рекламные обещания отстаивать НАШИ интересы?) В этот момент я поинтересовался, за что именно берутся деньги? В ответ услышал о современных базах данных недвижимости (за размещение в которых и берется плата), о суперсложной процедуре определения верной цены на квартиру и о безопасной процедуре передачи денег, которая мне самому опять же не по силам. В общем, опять получил предложение заключить "эксклюзивный договор". Главным аргументом риэлтера была
"безопасность".



Тогда-то я задал главный вопрос, который определил мои дальнейшие действия: какова будет ответственность агентства в случае, если, в силу некоторых обстоятельств, сделка будет признана ничтожной?


Ответ меня не обрадовал – никакой реальной ответственности АН не несет, о никакой компенсации убытков и речи не идет. Поэтому далее, закалившись в общении с коммунальщиками, я предпочел действовать самостоятельно. По объявлениям в газетах бесплатных объявлений, по информации на сайтах АН я установил примерную стоимость своей квартиры. Затем подал объявления о продаже в несколько газет, подготовил и расклеил такие же объявления в своем микрорайоне, плюс подал заявки о продаже на несколько риэлтерских сайтов. Оперативность "современных баз данных" превзошла все мои ожидания – на днях, более чем через год после подачи объявления, мне перезвонили из одного из АН и попросили дать подробную характеристику квартиры. Бедная девушка-риэлтер, она так и не поняла, отчего я так искренне веселился!

Покупатель позвонил мне через день после подачи объявлений. Мы договорились о цене, процедуре оплаты, я лично составил договор купли-продажи (найдя образец в интернете) и мы отправились в местное отделение Регистрационной палаты. Но там девушка-оператор указала нам на противоречие двух пунктов договора (что ж, как говорится – и на старуху…) . Чтобы исправить договор, мы обратились за помощью к юристу, работающему в том же здании. Он и помог нам за 20 минут и 300 рублей. Данный реальный договор купли продажи можно посмотреть здесь.



Обращаю Ваше внимание на два момента:


1) Господа покупатели, если Вы хотите защитить свои вложения в недвижимость, то заключите договор о титульном страховании с надежной страховой компанией. Он обойдется Вам дешевле и действительно защитит Ваши интересы. Что такое "титульное страхование", Вы легко узнаете, указав данное словосочетание любой поисковой машине.



2) Действительно потенциально опасным моментом, как для продавцов, так и для покупателей является процедура передачи денег.


Очень многие обращаются в АН именно по этой причине – чтобы обезопасить себя от мошенничества на этом этапе. Но и здесь помощь риэлтеров необязательна! Самым популярным способом действий является процедура передачи денег посредством банковской ячейки. Если совсем кратко о ее сути, то деньги покупателя помещаются в банковскую ячейку, и между сторонами подписывается соглашение, по которому продавец получает деньги после регистрации сделки в Регистрационной палате и предъявления соответствующих документов банковским служащим. Самое приятное, что в этом случае именно банк гарантирует сохранность денег и строгость соблюдения установленной процедуры. Более подробно Вы можете прочитать о процедуре в интернете и уж точно Вы получите исчерпывающую информацию в любом банке, предоставляющем данную услугу.

Вот, кажется, и все о продаже моей прежней квартиры.



Все накладные расходы на данную операцию (не считая обязательных госплатежей) составили 300 рублей.


Затем последовала покупка трехкомнатной новостройки, в которую мы уже полгода как въехали. Эта процедура опять же была произведена без участия риэлтеров и не потребовала абсолютно никаких дополнительных расходов.

Если данный текст покажется кому-нибудь интересным, то, может быть, за ним последует и продолжение "Часть 2. Покупка".


Отправить на email Напечатать на принтере
>> Список статей в этой категории
<< Назад в главную панель статей
Оценка
 
Голосование
 
Сэкономил на риэлтерах кучу денег бмв | 25.09.05 : 18:21
Гость

Регистрация: 01.01.70 : 03:00

Reply to this
Данный текст действительно интересный. Ждем второй части. Как обезопасить себя при покупке жилья? То бишь, проверить юридическую чистоту кваритиры, если не через агентство?

 
Subject
Имя пользователя:
голосов:



Статистика базы данных:
 
Обновление и дополнение
Обновлена последний раз 01-02-2006 г. в 12:37
Разделение объявлений по типам
Всего 122842
Продажа 103650
Аренда 19081
Квартиры 114110
Комнаты 3372
Нежилые 4844
Добавлено посетителями 68
Кол-во сайтов 63
Cтатьи
 
bullet Весь список статей ...

bullet Без посредников (3)
bullet Борьба с мошенниками (1)
bullet Гражданское право (9)
bullet Доверенности (12)
bullet Жилье молодой семье (8)
bullet Законы и кодексы (11)
bullet Ипотечное кредитование (30)
bullet Как купить квартиру (15)
bullet Как оценить квартиру (2)
bullet Как продать квартиру (2)
bullet Как снять квартиру (8)
bullet Методы мошенников (13)
bullet Необходимо знать каждому (13)
bullet Новостройки Москвы (3)
bullet Образцы документов (11)
bullet Планировки квартир (25)
bullet Справки (11)
bullet Экология (4)

bullet Как бандиты приватизируют квартиры
А ты знаешь?
 
Я хочу через агентство снять квартиру, но они не знакомят меня с хозяином, пока я с ними не заключу договор и не заплачу 2000 руб. После этого они дадут мне адрес, и их услуги на этом заканчиваются. Я опасаюсь, что адрес может быть неверным или несуществующим. Как в этой ситуации грамотно поступить и не потерять деньги?
Катя

Прочитать.
Возможности
 
Статистика RIELTERS.COM Аренда, купля-продажа квартир, комнат, офисов, магазинов складов, справочники и статьи по недвижимости Яндекс цитирования
Обмен система о с Тематический обмен ссылками Интересное в Internet полезные ссылки
полезные ссылки система о с обмен ссылками Интересное в Internet каталог